【十年政綱】十一、住宅

凌晨2:44

住宅

壹、           趨勢與挑戰

台灣長期以來房價偏高，人民住宅負擔壓力沈重。2010年底台北市房價所得比超過16倍，遠超過國際上認為3~4倍的合理標準。高房價導致民怨沸騰，直接衝擊人民生活水準。擁有多戶房屋者快速累積財富，租屋者則承擔經濟地位墜落的打擊，財富分配不均的結果，也導致社會不滿。而長期以來，每十餘年即發生一次房價泡沫問題，除了造成國人居住能力受到壓迫，更導致總體經濟與金融體系的發展危機。

儘管人民的居住成本日益增加，政府卻長期欠缺有效的住宅政策，來平衡市場失靈的問題。2000年之前政府的住宅政策，明顯偏向經濟能力較佳的購屋者或少數特定對象，對真正社會經濟弱勢家庭的照顧嚴重不足，包括廉價出售式國宅、贈送式眷村改建、購屋貸款利息補貼等；這些政策讓國庫每年耗費百億以上經費，僅讓少數家戶獲得巨額補貼，但經過數十年耗費鉅資的政策運作後，政府手中卻幾無留存任何公共住宅資源，來解決弱勢家戶的安居問題。

民進黨執政時期，針對過去住宅政策的缺失，推出租屋補貼政策；國民黨執政後雖然基本上承襲，但卻又提出合宜住宅與現代住宅政策，重複過去廉價出售式國宅的錯誤，其中更隱藏圖利開發商的企圖。在市場失靈與政策錯置的環境下，弱勢與青年家庭的居住問題，仍將持續惡化且難見改善契機。

台灣長期缺乏合宜住宅法令與政策，相關稅制與土地管理制度也存在投機炒作的誘因，加上政府缺乏調控住宅市場決心，亦缺乏協助弱勢家戶的住宅資源。未來十年，台灣必須改革住宅與不動產制度，並調整房屋供需結構，讓應該以安定為依歸的「家」，不再成為經濟與社會不安的亂源。

貳、           核心理念

住宅政策應以追求多數人民利益與社會正義為依歸，抑制投機、調整住宅供需體系與改善居住環境，是住宅政策的核心目標。對於打擊投機行為，加重囤積與炒作不動產的稅賦與責任，追求社會經濟的正義，政府責無旁貸。

國家需要建構妥適的住宅供需體系與制度，引導住宅市場穩定健全發展，提升弱勢與青年家庭居住上的安全保障，讓不同經濟能力與社會條件家庭，均能在合宜的住宅與環境中生活。住宅補貼不應採取興建國宅低價廉售方式，而應建立長期安定的租屋供給及租屋補貼，才是有效解決中低收入人民居住問題的正途。在尊重與引導住宅市場合理發展外，政府應加速建構符合民眾負擔能力，滿足居住安定與居住品質的公共住宅與出租住宅市場，創造第二軌的居住選擇體系。都市內老舊住宅應規劃更有效率的更新機制，都市更新的價值不應被扭曲為暴利的追逐，全面推動與城鄉環境的整體更新改造，才是有效推動都市更新的基本原則。

參、           政策主張

一、  建立公平、合理、現代化的不動產稅制：

1.   積極推動市場資訊透明化，推動不動產交易實價登記制度，逐步建立可靠透明的不動產交易價格資料庫，做為不動產稅制合理化的基礎，並防杜操縱炒作房地產。

2.   改革不動產估價程序，廢除政治性操控的地價評議委員會，改由專業估價機構依客觀化、科學化的程序估價，讓不動產稅之課稅價格逐漸反映市場實際價格。

3.   推動土地及房屋交易所得合一的不動產交易所得稅，在實際交易價格資料庫逐漸完備後，將不動產交易所得稅與現行稅制進行整合，非自用住宅應依實價課稅。

4.   在實價登記資料尚未完備前，先對短期交易或單一交易總價超過一定標準者，建立參考實際交易價格合理課稅及防止避稅的制度，以促進租稅公平。

5.   在調整稅基同時，應同步調整相關稅率，原則上不增加自用者的負擔，且總稅率不高於發展程度類似的其他亞洲先進城市。

二、  大量辦理租屋補貼及公共住宅：

1.    成立公共住宅建設基金，以擴大辦理住宅的公共補貼。

2.    逐年增加辦理中低收入及青年住宅租金補貼。

3.   大量興建或取得公共出租住宅，優先滿足經濟社會弱勢家庭、青年、大學生與高齡者之居住需求，長期以增加到全體住宅存量的10%為目標。

4.   公共住宅應納入都市計畫公共設施項目，全面檢討各都市內未有效利用公共設施用地或空地，合於興建住宅者應變更為公共住宅用地。

5.   公共住宅社區應達到一定居住水準，避免標籤化，並規劃公共服務空間，加強闢建附近的公共設施，以睦鄰服務與規劃為基本設計要求。

6.    協助大學透過自建或簽訂長期租約，逐年提高學生宿舍供給率。

三、  加速租屋住宅市場健全發展：

1.   獎勵與輔導民間空屋出租，出租住宅(不含商務住宅)比照自用住宅減輕不動產相關稅負。

2.   成立各縣市租屋資訊與管理服務專業機構，提供房東與房客專業化租屋媒合、管理、修繕、糾紛協調、法律諮詢等服務與相關評鑑，提供民眾長期安定租屋環境。

四、  推動公辦都市更新制度：

1.   成立中央與縣市政府的都市更新專責機構，推動公辦更新，協助老舊社區加速推動都市更新，以改善都市環境並取得便利地點的公共住宅。

2.    公有老舊房舍優先辦理都市更新，並配合規劃為公共住宅使用。

3.    配合都市更新條例獎勵機制，提供低利建築融資。

4. 修訂都市更新條例，配合公共住宅臨時安置制度，提升都市更新推動效率與公益。